Налоги на аренду недвижимости в Великобритании: что важно знать собственникам

Мы любим разбирать кейсы из мировой практики, которые по сути не привязаны к какой-то одной стране и могут произойти с любой семьей — как с экспатами, строящими жизнь за границей, так и с теми, кто остаётся на родине. Случай, о котором пойдет речь, произошёл в Великобритании. Да, мы расскажем, как именно британская система на него отреагировала, однако самыми важными будут выводы, которые имеют универсальный характер: они не зависят от страны и встречаются во многих семьях по всему миру.

Эту историю мы услышали в британском подкасте (ссылка в конце статьи) и решили, что она заслуживает внимания. Она наглядно показывает, насколько важно заранее задумываться о финансовых, налоговых и юридических последствиях жизненных событий и решений, особенно если дело касается совместной собственности и резких перемен в личной жизни.

Давайте разберём детали этого кейса и посмотрим, какие уроки из него можно извлечь для повседневной жизни — в том числе для семей по всему миру, особенно тех, кто планирует вступать в брак или переезжать за границу.

В британском кейсе, который мы рассматриваем, муж и жена совместно владели домом. Сначала всё было как у всех: общий кредит на жильё, планы на будущее. Но затем обстоятельства изменились. В 2015 году муж уехал работать за границу, оставив жене нотариально оформленную доверенность на управление домом (вплоть до продажи, если потребуется). Сперва это казалось разумной мерой на случай временного отсутствия. Однако позже отношения дали трещину. К концу 2016 года супруги фактически перестали общаться — произошла разлука, близкая к разводу, хоть официально брак ещё сохранялся.

Важно отметить, что все эти доходы от аренды она получала на свой личный счёт, к которому у мужа не было доступа. Фактически она единолично распоряжалась этими деньгами, пытаясь покрыть общие долги и расходы семьи. Конечно, в такой стрессовой ситуации думать о налоговой отчётности было последней вещью на её уме. В итоге за несколько лет сдачи дома она ни разу не отчиталась перед налоговыми органами о полученном доходе.

Наступил 2019 год, и спустя длительное молчание муж вновь вышел на связь через адвокатов — началось официальное оформление их раздельного проживания и обсуждение, что делать с имуществом. Из переписки выяснилось: муж в курсе о том, что дом сдаётся в аренду. Более того, он предлагал не спешить с продажей дома и пока продолжать получать доход от аренды. То есть, хотя сам он не участвовал, он не возражал, что недвижимость приносит деньги и покрывает семейные расходы.

В конечном итоге в 2020 году дом всё же продали. Оставшиеся после продажи средства (после выплаты остатка ипотеки) пошли на закрытие накопившихся долгов. Жена вернула деньги, занятые у родственников на содержание дома, полностью погасила кредит за установленные ранее солнечные панели, оплатила некоторые долги мужа и направила часть суммы на нужды ребёнка. Казалось бы, можно вздохнуть спокойно. Но, как выяснилось, основные испытания были впереди.

Ближе к концу 2022 года британская налоговая служба решила проверить источники доходов этой женщины. Обнаружилось, что с 2017 по 2020 год у неё был доход от аренды, о котором она не отчиталась. Началось разбирательство: налоговая начислила ей дополнительно около 10,7 тысяч фунтов стерлингов налогов за те самые годы сдачи дома. Для человека, который еле сводил концы с концами, это был ощутимый удар.

Женщина не отрицала, что доход действительно был и что декларации она не подавала. Но она обратилась в налоговый трибунал (это вроде суда по налоговым спорам) с двумя аргументами:

• Во-первых, она настаивала, что не должна платить весь налог одна: раз дом был в совместной собственности и доход по сути пошёл на общие нужды, то её бывший муж тоже должен нести ответственность хотя бы за половину этой суммы;
• Во-вторых, она утверждала, что имеет право уменьшить налогооблагаемую прибыль на сумму некоторых расходов — в частности, выплат по кредиту за солнечные панели, ведь эти панели были частью улучшения дома.

Налоговый трибунал, рассмотрев её доводы, встал на сторону налоговой службы.

Почему так произошло?

Давайте разберём ключевые моменты понятным языком.

В идеальных условиях, когда супруги живут дружно и совместно владеют имуществом, многие страны считают справедливым делить доход пополам. Например, в Великобритании действует общее правило: если муж и жена совместно владеют недвижимостью и продолжают быть вместе, то прибыль от аренды автоматически как бы делится между ними 50/50 для целей налогообложения, независимо от того, на чей счёт фактически приходят деньги.

Но в нашем случае условия были совсем другие. Трибунал признал, что к 2017 году пара уже не вела совместное хозяйство и фактически распалась (пусть развод официально и не был оформлен). Это значит, что стандартное правило о «50 на 50» уже не работало. По сути, закон смотрел на них не как на единую семью, а как на отдельных людей с раздельными финансами.

В итоге по букве закона получилось так: супруги на момент получения дохода были фактически раздельно, а всем управлением аренды занималась только жена. Именно она юридически считалась получателем этого дохода. А кого закон считает получателем дохода – тот и отвечает по налогам. Никакие ссылки на моральную справедливость здесь не сработали. Судьи прямо указали: да, муж в какой-то степени выиграл от того, что жена пустила жильё в аренду (ведь она закрыла и его долги тоже), но польза – это ещё не то же самое, что право на доход. Он не участвовал в процессе, не контролировал деньги и не имел на них прямого права, поэтому и налог с этих сумм государство потребовало не с него, а с неё.

Женщина искренне надеялась, что раз долг возник на благо семьи, то и ответственность должна быть солидарной. Однако трибунал указал: нет такого закона, который позволил бы переложить часть налогового долга на другого человека просто потому, что он косвенно воспользовался полученными деньгами. Налоговые обязательства – вещь персональная. Если доход получен на ваш счёт и вы им распоряжались, то именно вы являетесь налогоплательщиком.

Представим бытовую ситуацию: вы получили зарплату и отдали половину супругу на общие нужды – налог с этой зарплаты всё равно платите вы, а не супруг, верно? С бизнес доходами похожая логика. В данном кейсе специальное семейное правило о разделе доходов не помогло, потому что семья фактически распалась, а формат дохода был нестандартный. В результате требование поделить налог на двоих отклонили.

Второй спорный момент – возможность уменьшить налог за счёт денег, уплаченных по кредиту за солнечные панели. С точки зрения житейской логики хочется сказать: «Она же вложилась в дом, выплачивала кредит – разве не справедливо вычесть эти расходы из прибыли?». Но налоговая логика строже. Есть чёткий принцип: из дохода от предпринимательской деятельности вычитаются только те расходы, которые непосредственно связаны с получением этого дохода и подтверждены документами.

В нашем случае сдача дома началась в 2017 году, а солнечные панели были установлены (и как выяснилось, даже сняты) ещё до этого. Получается, эти траты не были частью текущих расходов на аренду, а скорее инвестицией в недвижимость в предыдущие годы. Кроме того, детальной информации – сколько именно было выплачено по этому кредиту во время сдачи дома – трибуналу не представили. Не было доказательств, что кредит выплачивался именно ради успешной аренды. В итоге суд решил: оснований для налогового вычета недостаточно. Довод о солнечных панелях не помог снизить сумму налогового долга.

Таким образом, ни один из аргументов не сработал. Женщине юридически пришлось полностью погасить начисленный налог, несмотря на её тяжёлую жизненную ситуацию. Трибунал выразил сочувствие её обстоятельствам, но подчеркнул: задача суда – применять закон, каким бы суровым он ни выглядел в конкретной истории.

• Развод или фактическая разлука.

Когда любовь и совместная жизнь сменяются конфликтом или отдалением, имущество, нажитое вместе, из источника радости может превратиться в источник проблем. Если квартира, дом, машина или бизнес оформлены на обоих супругов, при расставании нужно решать, как ими распоряжаться дальше. В идеале – цивилизованно договориться или официально разделить имущество. Но как показывает описанная история, бывает и так, что одна сторона просто уходит из поля зрения, оставляя вторую разбираться со всем хозяйством. В такой ситуации бывший партнёр может не помогать ни физически, ни материально, но формально остаётся совладельцем. Это крайне некомфортная позиция для того, кто «остался у руля»: он или она вынуждена тянуть выплаты по кредитам, оплачивать коммунальные услуги, ремонт, налоги – словом, содержать имущество – в одиночку. Да ещё и понимать, что правовые решения без второго собственника принять сложно (например, продать дом без согласия пропавшего супруга почти невозможно).

• Отъезд за границу.

Сегодня нередки случаи, когда один из супругов или партнёров уезжает на работу или на ПМЖ в другую страну, а второй остаётся в России с общим имуществом. Если отношения при этом портятся или общение затрудняется, возникают вопросы: кто будет следить за квартирой или домом? Кто оплатит налоги на недвижимость, коммунальные услуги? Если имущество сдаётся в аренду, как делить доход (и обязанности по уплате налогов с этого дохода)? Международный фактор тоже добавляет сложности. Уехавший может платить налоги уже по законам новой страны, а имущество-то осталось на родине. Даже в благополучном сценарии, когда супруги остаются в хороших отношениях, разные системы законов могут привести к путанице: не окажется ли, что с одного и того же дохода придётся платить налог и здесь, и там? А если отношения ухудшатся, риски почти такие же, как при разводе – один собственник далеко, другой на месте, и у каждого своя жизнь.

• Отсутствие контакта.

Самый тяжёлый случай – когда связи между совладельцами нет вообще. В британском кейсе жена не могла найти мужа, не знала, жив ли он, где находится. Представьте, что вы владеете половиной дома, а второй владелец просто пропал из вашей жизни. Вы не можете ни получить от него согласие на продажу или серьёзный ремонт, ни распределить с ним бремя расходов. Но при этом закон не освобождает вас от необходимости поддерживать имущество. В итоге один человек может фактически выполнять обязанности за двоих, но юридически иметь только свою долю прав. Такое положение чревато не только финансовой нагрузкой, но и юридическими тупиками. Например, вы хотите продать квартиру и разделить деньги – а второй собственник пропал, и без него сделку не оформить. Или идёт время, набегают долги (по ипотеке, налогам, счетам), и эти долги ложатся на того, кто доступен кредиторам и налоговой – то есть на вас.

Очень важно думать на шаг вперёд при любых серьёзных жизненных решениях, будь то брак, покупка квартиры, переезд за границу или развод. Причём думать не только сердцем, но и головой – то есть заранее оценивать правовые и финансовые последствия. Вот несколько причин, почему это необходимо делать заблаговременно:

• Законы строги и не учитывают добрых намерений. Налоговое законодательство и законы о собственности оперируют чёткими категориями: кто собственник, кто получил доход, кто обязан платить налог. Если в момент принятия решений вы не вникли в эти детали, потом может быть поздно что-то менять. В случае нашей героини, когда муж исчез, ей было уже не до изучения налоговых правил – и через несколько лет это аукнулось требованием крупной суммы. Зная заранее, что раз они разошлись, то весь доход и налоговое бремя лягут на неё, возможно, она бы предприняла другие шаги (например, настояла на официальном разводе или хотя бы откладывала часть дохода про запас, понимая, что придётся платить налоги самой).
• Налоговые долги не исчезают, даже если жизнь пошла наперекосяк. Есть распространённое и, стоит сказать, весьма наивное заблуждение: мол, если сейчас трудности, то «не до налогов», а там видно будет. Но налоговые инспекции, будь то в Британии, России или любой другой стране, могут через несколько лет вспомнить о ваших незакрытых обязательствах. В описанном кейсе прошло довольно много времени, прежде чем налоговая предъявила счёт.

В России тоже существуют сроки давности, но они исчисляются годами, и при определённых условиях старые задолженности могут “всплыть”. Поэтому, принимая финансовое решение (сдать жильё, получить доход за рубежом, вложиться в общее дело с супругом и т.д.), необходимо понимать: если вы не выполните требования закона (не подадите декларацию, не заплатите налог, не оформите договор должным образом), это может обернуться серьёзными проблемами позже.

• Личные договорённости нужно подкреплять юридически. Пока в семье лад и доверие, мы часто ограничиваемся словами: “да кому какое дело, как мы сами решили – всё наше общее”. Но если отношения портятся, устные договорённости ничего не стоят. Муж может сказать: “Я думал, это ты всем занимаешься”, жена – “А я думала, ты тоже в ответе”. Каждый останется при своём мнении, а вот закон укажет на того, чьё имя стоит в документах. Поэтому любые соглашения – кто оплачивает кредит, как делится прибыль, что будет, если мы разойдёмся – лучше оформлять официально. Возможно, это кажется неромантичным или лишним, но юридически закреплённые договорённости спасают от споров и неожиданностей в будущем.
• Переезд за границу требует плана для домашних активов. Если вы планируете переезд, заранее решите судьбу своих активов на родине. Например, уезжая в другую страну, подумайте, что делать с квартирой: продавать, сдавать или оставить пустой? Кто будет за ней присматривать? Как вы будете платить налоги с аренды, находясь за тысячи километров? Узнайте, нет ли соглашения между вашими странами о налогообложении, чтобы не платить дважды на один и тот же доход. И если вы тот, кто остаётся в России, убедитесь, что у вас есть ресурсы и полномочия (например, доверенность) для решения вопросов с имуществом, пока партнёр далеко.
• Развод лучше не затягивать. Порой супруги годами живут порознь, но официально брак не расторгают – из-за детей, отговорок “руки не доходят” или надежды “а вдруг помиримся”. Однако в случае непредвиденных событий это может создать массу проблем. Неразделённая собственность, незакрытые кредиты, общие долги – всё это висит как дамоклов меч. Юридически оформленный развод с соглашением о разделе имущества (или решением суда) во многом расставляет все точки над i: ясно, кому что принадлежит и кто за что отвечает.

История британской семьи, столкнувшейся с неожиданным налоговым долгом, наглядно иллюстрирует главную мысль: любое юридическое или финансовое решение имеет последствия, о которых важно задуматься заранее. Совместная собственность – с одной стороны, опора и доверие, а с другой – потенциальный источник конфликтов и ответственности. Когда в жизни всё хорошо, нам трудно представить худшие сценарии. Но мудрое финансовое планирование как раз и заключается в том, чтобы учитывать возможные риски, какими бы далёкими они ни казались.

Для семейных пар (особенно тех, кто только вступает в брак) это означает: обсуждайте денежные вопросы открыто и честно, постарайтесь хотя бы в общих чертах разбираться в своих правах и обязанностях. Для тех, кто собирается эмигрировать или уже живёт на две страны: не забывайте о “хвостах” на родине – оставленном жилье, счетах, налогах, которые могут вас догнать. Для всех нас: если обстоятельства в семье изменились – не откладывайте приведение дел в порядок, будь то оформление развода, раздел имущества или уплата налогов.

Никому не хочется думать о плохом, когда всё складывается хорошо. Но, как говорит пословица, “надейся на лучшее, а готовься к худшему”. Предусмотрительность в юридических и финансовых вопросах – это не пессимизм, а ответственность. В конце концов, спокойствие и уверенность в будущем дорогого стоят. Лучше потратить время на планирование и оформление документов сейчас, чем потом бороться с последствиями неожиданных поворотов судьбы. Помните: жизнь может круто меняться, а вот обязательства перед законом и близкими остаются. Пусть же эти обязательства никогда не превращаются для вас в неприятный сюрприз.